La France souffre d\u2019une p\u00e9nurie de logements neufs destin\u00e9s \u00e0 la location. Le l\u00e9gislateur s\u2019efforce d\u2019y rem\u00e9dier en empilant des dispositifs fiscaux incitatifs<\/p>\n
Le \u00ab dispositif Scellier \u00bb est ouvert aux contribuables domicili\u00e9s en France qui ont acquis entre 2009 et 2012 un logement neuf ou en \u00e9tat de futur ach\u00e8vement \u00ab \u00e0 condition qu\u2019ils s\u2019engagent \u00e0 le louer nu \u00e0 usage d\u2019habitation principale pendant une dur\u00e9e minimale de 9 ans \u00bb<\/p>\n
Un contribuable est propri\u00e9taire d\u2019un terrain \u00e0 b\u00e2tir \u00e0 Pessac (Gironde). En 2012, il y \u00e9difie une maison qu\u2019il donne en location \u00e0 usage exclusif d\u2019habitation \u00e0 une dame pour une dur\u00e9e de 9 ans. Il respecte ainsi toutes les conditions exig\u00e9es pour b\u00e9n\u00e9ficier de ce dispositif tranquille, il d\u00e9duit sur sa feuille d\u2019imp\u00f4t les droits aff\u00e9rents<\/p>\n
Mais un agent des imp\u00f4ts, proc\u00e9dant \u00e0 un contr\u00f4le sur pi\u00e8ces de sa situation rep\u00e8re ce qui lui parait \u00eatre une anomalie : la taxe d\u2019habitation de cette maison est d\u00e9clar\u00e9e par une personne qui porte le nom de la locataire mais pas son pr\u00e9nom. L\u2019agent pousse ses investigations et d\u00e9couvre que la locataire s\u2019est d\u00e9clar\u00e9e fiscalement \u00e0 Bordeaux. Cette dame n\u2019occupe pas la maison dont elle est locataire et dont elle paye le loyer. L\u2019occupant des lieux, c\u2019est son p\u00e8re<\/p>\n
L\u2019administration remet en cause de ce chef les droits \u00e0 r\u00e9duction et d\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t au motif \u00ab que le bien lou\u00e9 n\u2019\u00e9tait pas affect\u00e9 \u00e0 usage de r\u00e9sidence principale du locataire \u00bb<\/p>\n
Le propri\u00e9taire fait valoir qu\u2019il a rempli toutes les conditions pour b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019avantage fiscal ; que l\u2019administration ajoute une condition non pr\u00e9vue par la loi en imposant au propri\u00e9taire une conduction d\u2019occupation effective des lieux par le locataire ; qu\u2019il ne peut pas surveiller les conditions d\u2019occupation de son logement ; qu\u2019il ne peut pas \u00eatre priv\u00e9 d\u2019un avantage auquel il a droit \u00e0 raison du manquement d\u2019un tiers dont il n\u2019est pas responsable<\/p>\n
La CAA de Bordeaux balaye cette argumentation : pour la Cour, le b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019avantage fiscal est subordonn\u00e9 \u00e0 la condition \u00ab objective \u00bb que le locataire fasse effectivement de l\u2019immeuble qui lui est lou\u00e9 par le contribuable, son habitation principale. Au nom de cette \u00ab objectivit\u00e9 \u00bb, les magistrats en d\u00e9duisent que le propri\u00e9taire ne peut utilement soutenir qu\u2019il ne disposait d\u2019aucun moyen l\u00e9gal pour s\u2019assurer de l\u2019affectation du logement en cause \u00e0 l\u2019habitation principale et qu\u2019aucune n\u00e9gligence ne pourrait lui \u00eatre reproch\u00e9<\/p>\n
Un propri\u00e9taire ne doit donc pas se fier aux apparences pourtant solides : un contrat de bail, des paiements de loyer<\/p>\n
Les magistrats ont-ils \u00e9valu\u00e9 les effets pratiques de leur jurisprudence ?<\/p>\n
Au regard de cette d\u00e9cision, le propri\u00e9taire qui veut b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019avantage Scellier devra v\u00e9rifier en permanence (chaque jour ?) pendant toute la dur\u00e9e du bail que son locataire occupe effectivement le bien lou\u00e9. Il s\u2019inqui\u00e9tera de ses absences, s\u2019alarmera de tout d\u00e9placement de meubles, v\u00e9rifiera ses fr\u00e9quentations, sondera ses projets. Faut-il recommander l\u2019installation d\u2019une cam\u00e9ra, la pose de micros baladeurs, des visites domiciliaires ? Et comment le propri\u00e9taire doit-il r\u00e9agir si le locataire enfreint le bail ? Une expulsion manu militari <\/p>\n
En consid\u00e9rant que le propri\u00e9taire d\u00e9sireux de b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019avantage fiscal doit s\u2019immiscer dans la vie priv\u00e9e de son locataire, l\u2019arr\u00eat bordelais ne fait-il pas une lecture de la loi contraire \u00e0 la Constitution <\/p>\n
Selon le Conseil Constitutionnel, le droit au respect de la vie priv\u00e9e est prot\u00e9g\u00e9 par l\u2019article 2 de la d\u00e9claration de 1789 (CC, 23 juillet 1999, n\u00b0 99-416 CC, cons 45). Ce droit peut \u00eatre invoqu\u00e9 \u00e0 l\u2019appui d\u2019une QPC (CC 30 mars 2012, n\u00b0 2012-227, QPC)<\/p>\n
L\u2019administration fiscale dispose l\u00e9gitimement d\u2019un pouvoir d\u2019ing\u00e9rence et le contribuable ne peut, au nom du respect de la vie priv\u00e9e, s\u2019opposer \u00e0 la communication de donn\u00e9es le concernant et qui permettent de d\u00e9terminer sa contribution. Mais en l\u2019esp\u00e8ce, il s\u2019agit de tout autre chose : le contribuable est requis, pour b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un avantage l\u00e9gal, de s\u2019immiscer dans la vie priv\u00e9e d\u2019autrui<\/p>\n
***<\/p>\n
Nicolas Philipp<\/p>\n
CAA Bordeaux, 13 janv. 2022, n\u00b0 20BX0146<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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