{"id":1527,"date":"2022-02-04T00:00:00","date_gmt":"2022-02-04T00:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/wan-avocats.com\/les-vices-apparus-en-cours-de-bail-dont-le-bailleur-na-pas-ete-informe-nengagent-pas-sa-responsabilite-aupres-du-preneur\/"},"modified":"2026-06-26T08:55:22","modified_gmt":"2026-06-26T08:55:22","slug":"les-vices-apparus-en-cours-de-bail-dont-le-bailleur-na-pas-ete-informe-nengagent-pas-sa-responsabilite-aupres-du-preneur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wan-avocats.com\/en\/les-vices-apparus-en-cours-de-bail-dont-le-bailleur-na-pas-ete-informe-nengagent-pas-sa-responsabilite-aupres-du-preneur\/","title":{"rendered":"Les vices apparus en cours de bail dont le bailleur n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 n\u2019engagent pas sa responsabilit\u00e9 aupr\u00e8s du preneur"},"content":{"rendered":"

Dans un arr\u00eat rendu le 13 octobre 2021, la 3\u00e8me<\/sup> chambre civile de la Cour de Cassation consacre une exon\u00e9ration de responsabilit\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9gard du bailleur lorsque, mis en cause pour manquement \u00e0 son obligation de d\u00e9livrance, ce dernier n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 par le locataire de l\u2019existence de vices d\u00e9couverts en cours de bail. <\/p>\n

Une telle solution n\u2019avait pourtant rien d\u2019\u00e9vident. Pour rappel, l\u2019article 1719 alin\u00e9a 1er<\/sup> du Code civil fait peser sur le bailleur l\u2019obligation de mettre \u00e0 la disposition du preneur un bien conforme \u00e0 sa destination contractuelle, et, ce, tout au long de l\u2019ex\u00e9cution du contrat. (Cass. 3e<\/sup> civ. 10-9-2020 n\u00b0 18-21.890).<\/p>\n

Dans le cas d\u2019esp\u00e8ce, un bail commercial avait \u00e9t\u00e9 conclu le 18 d\u00e9cembre 2007<\/p>\n

Au mois de janvier 2013, le locataire avait \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 d\u2019une difficult\u00e9 li\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9tat de la charpente<\/p>\n

En d\u00e9cembre 2014, le maire avait ordonn\u00e9 la fermeture de l\u2019\u00e9tablissement au public<\/p>\n

Le locataire avait alors fini par mettre au courant les bailleurs des difficult\u00e9s relatives \u00e0 la charpente le 14 janvier 2015<\/p>\n

Le preneur assigne le bailleur en r\u00e9solution du bail, et en restitution des loyers per\u00e7us sur le fondement d\u2019un manquement du bailleur \u00e0 son obligation de d\u00e9livrance. Selon lui, le bailleur \u00e9tait tenu par cette obligation de remettre entre les mains du preneur un local en \u00e9tat d\u2019exploitation, ce qui, en l\u2019esp\u00e8ce, aurait n\u00e9cessit\u00e9 la r\u00e9paration d\u2019une charpente pour d\u00e9livrer un bien exempt de tout vice<\/p>\n

Or, la difficult\u00e9 tient de l\u2019information tardive par le preneur des vices apparus en cours de bail : pour se conformer \u00e0 son obligation, encore faut-il que le bailleur soit inform\u00e9 des vices d\u00e9couverts au cours du bail<\/p>\n

La Cour de cassation retient <\/p>\n

\u00ab 6. Sans pr\u00e9judice de l’obligation continue d’entretien de la chose lou\u00e9e, les vices apparus en cours de bail et que le preneur \u00e9tait, par suite des circonstances, seul \u00e0 m\u00eame de constater, ne sauraient engager la responsabilit\u00e9 du bailleur que si, inform\u00e9 de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y rem\u00e9dier<\/p>\n

7. D’une part, la cour d’appel a souverainement retenu qu’il n’\u00e9tait pas \u00e9tabli que le d\u00e9sordre affectant la charpente existait ant\u00e9rieurement \u00e0 la conclusion du bail<\/p>\n

8. D’autre part, elle a constat\u00e9 que le locataire, averti d\u00e8s le mois de janvier 2013 d’une difficult\u00e9 li\u00e9e \u00e0 l’\u00e9tat de la charpente, n’en avait inform\u00e9 les bailleurs que le 14 janvier 2015 et que ceux-ci avaient pris alors les dispositions n\u00e9cessaires pour y rem\u00e9dier mais que le locataire n’avait tenu aucun compte de leur offre de travaux qui auraient \u00e9t\u00e9 de nature \u00e0 mettre un terme aux d\u00e9sordres all\u00e9gu\u00e9s. <\/p>\n

En d\u2019autres termes, la Cour de Cassation consid\u00e8re que, sans pr\u00e9judice de l\u2019obligation d\u2019entretien de la chose lou\u00e9e (rem\u00e9dier au vieillissement du local, et entretenir le gros \u0153uvre du b\u00e2timent), le preneur \u00e9tait le seul \u00e0 m\u00eame de constater les vices d\u00e9couverts en cours du bail<\/p>\n

Le manquement du preneur \u00e0 son obligation d\u2019information, ne rend pas pour autant l\u2019obligation de d\u00e9livrance ex\u00e9cut\u00e9e (le bien doit pouvoir \u00eatre exploit\u00e9 conform\u00e9ment au bail commercial), mais caract\u00e9riserait en r\u00e9alit\u00e9 une faute du preneur de nature \u00e0 exon\u00e9rer le bailleur de sa responsabilit\u00e9 contractuelle<\/p>\n

\u00c0 l\u2019inverse du preneur, le bailleur n\u2019a pas acc\u00e8s au bien, et ne peut en appr\u00e9cier son \u00e9tat. C\u2019est en toute logique, qu\u2019il incombe au preneur de l\u2019informer des troubles qui affectent son local, pour que le propri\u00e9taire puisse se conformer \u00e0 ses obligations contractuelles<\/p>\n

Une d\u00e9cision contraire, aurait \u00e9t\u00e9 une cr\u00e9ation jurisprudentielle, particuli\u00e8rement hasardeuse, en ce qu\u2019elle aurait fait peser \u00e0 la charge du bailleur une obligation de visite afin de faire un \u00e9tat des lieux du bien lou\u00e9e. Une d\u00e9cision plus facile \u00e0 appliquer en th\u00e9orie qu\u2019en pratique<\/p>\n

****<\/p>\n

D\u00e9cision : 3\u00e8me<\/sup> chambre civile, de la Cour de Cassation 13 octobre 2021, n\u00b020-19.27<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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